Проверка юридической чистоты сделки при покупке квартиры

Вот, наконец, позади долгие хлопоты – поездки по городу, встречи с хозяевами и посредниками, бесконечный осмотр квартир в современных домах и хрущевках, с ремонтами и без них. Вы остановились на том единственном варианте, который максимально удовлетворяет комплексу ваших требований, предъявляемых к жилью. Казалось бы, остается не так и много – всего лишь оформить сделку. Одним из этапов этой достаточно сложной и ответственной процедуры является проверка юридической чистоты выбранной вами недвижимости.

Если вы не хотите уподобляться Шерлоку Холмсу и лично производить подобное расследование, за которое, к тому же, опасно браться дилетантам, следует обратиться в какое-либо заслуживающее доверие агентство недвижимости или юридическую компанию с соответствующей специализацией.
Казалось бы, доверившись профессионалам, можно спокойно дожидаться окончания оформления сделки, однако, как говорится, на агентство надейся, а сам не плошай, поэтому лучше вникнуть в те тонкости, которые подразумевает сама процедура проверки юридической чистоты покупаемого жилья. Ведь если какие-либо нюансы будут упущены, и квартира окажется проблемной, то «расхлебывать» заварившуюся кашу придется именно вам.

Покупка жилья на «вторичном» рынке: осторожность – прежде всего!

Самая главная опасность, которая подстерегает здесь будущего владельца квартиры, состоит в том, что ваши права на жилье со временем могут оспорить. Поэтому процедуру проверки следует начать с изучения документов:

• правоустанавливающего характера, на основании которых у продавца возникло право собственности на исследуемый объект недвижимости. В широкий круг этих документов могут входить как договора купли-продажи, дарения и мены, а в редких случаях – ренты, так и свидетельство о праве на наследство или же решение суда, вступившее в силу.

Как видим, без помощи опытного юриста здесь не обойтись, к тому же стоит внимательно исследовать предъявленные бумаги на наличие в них исправлений, подчисток и признаков подделки.

• из государственного реестра ЕГРП, где содержится вся история интересующей вас недвижимости с момента создания этой организации. Насторожить потенциального покупателя должна неоднократная смена хозяев квартиры, судебные разбирательства в связи со спорами по данному объекту, особенно если по ним не вышел трехлетний срок давности, аресты, накладывавшиеся на квартиру.
• из БТИ, на основании которых можно сделать заключение о том, не проводилась ли в жилище самовольная перепланировка.

Покончив с рассмотрением этих документов, следует перейти к изучению личности продавца и прав третьих лиц, которые они могут иметь на приобретаемое вами жилье. Здесь также нужно немало потрудиться, ведь предстоит выяснить:

• является ли подлинным паспорт владельца жилья, обратившись с запросом в местный паспортный стол;
• дееспособность продавца, что представляет собой отнюдь не простую задачу, ведь даже имея на руках справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, вы до конца не можете быть уверены, что впоследствии человек, продавший вам квартиру, не станет утверждать, что в момент совершения сделки не осознавал значения своих действий, на основании чего суд может признать совершенную сделку недействительной;
• полномочия представителя продавца, если сделка совершается по доверенности;
• имеется ли согласие жены владельца жилья, если он женат;
• круг лиц, прописанных в квартире на момент ее продажи, потому что впоследствии член семьи продавца, отбывший срок в местах не столь отдаленных или же вернувшийся из длительной командировки, предъявит свои права на ставшую вашей жилплощадь. Если среди прописанных имеются несовершеннолетние дети, то до получения разрешения органа опеки покупку жилья стоит отложить.

Как видим, проверка чистоты сделки при покупке квартиры предполагает проведение значительного по объему комплекса работ, выполнение которого дилетанту не под силу. Желая избежать излишнего риска, некоторые покупатели делают выбор в пользу приобретения «первичного» жилья, однако и на этом пути их подстерегает множество нюансов – от продажи квартиры посредниками, не полностью выплатившими деньги застройщику за приобретенную недвижимость, до недобросовестных застройщиков, не рассчитавшихся с подрядчиком, осуществлявшим строительство.

Но какой бы вариант вы ни выбрали, для того чтобы приобретение жилья прошло успешно и без неприятных последствий для нового собственника, не экономьте на услугах профессионалов, которые возьмут под свой контроль проведение сделки по покупке квартиры.