Одной из приоритетных задач жилищной политики государства является переселение граждан из ветхого жилья. Кроме федерального законодательства, этот вопрос регулируют и региональные законы: на уровне регионов могут быть утверждены собственные программы по расселению ветхого жилья.
При этом в действующем законодательстве не обозначено, какое именно жильё считать ветхим. Согласно общераспространенной практике, к ветхому жилью относится недвижимость, износ которой составляет не менее 65% для деревянных зданий и не менее 70% для кирпичных построек. При такой степени износа строения все еще сохраняют устойчивость, однако уже не удовлетворяют эксплуатационным требованиям. Таким образом, для того чтобы жилье было признано ветхим, необходимо оценить степень износа. Степень износа определяется специалистами, однако это делается в весьма приблизительном значении, так как точной формулы для подсчета степени износа не существует.
Важно понимать, что ветхое жилье совсем не равнозначно аварийному, так как аварийное жилье представляет опасность для проживающих в нём граждан, в то время как ветхое, несмотря на износ, не имеет изъянов, сопряженных с опасностью для жизни граждан.
При выселении из ветхого жилья для граждан предусмотрен целый ряд мер, направленных на компенсацию возникающих неудобств. Среди них — выплата выкупной цены за помещение, из которого человеку придется съехать. Полученными деньгами гражданин может распорядиться по собственному усмотрению, в том числе приобрести новое жилье. Эта компенсационная мера предусмотрена статьей 32 действующего Жилищного кодекса.
Выкупная цена складывается из рыночной цены квартиры и убытков, понесенных собственниками в связи с переездом и оформлением правоустанавливающих документов. К этому списку относится и упущенная выгода. Отметим, что перечень убытков может быть достаточно широк. Это и расходы на аренду жилья, и финансовые затруднения, которые могут возникнуть из-за изменения места проживания, и прочее, прочее, прочее…
Если выкупная цена не устраивает собственника, то он имеет право обсудить этот вопрос с представителями власти. Если компромисс не будет найден даже в процессе обсуждения, и собственник все так же будет считать выкупную цену несправедливой, то стороны вправе обратиться в судебную инстанцию. Отметим, что значительное количество судебных споров связано с тем, что государство или муниципалитет стремится занизить выкупную цену, а собственники не соглашаются на такие условия.
Целый ряд судебных дел, связанных с выкупной ценой, связан с определением составляющей этой цены. Если, например, речь идёт о частном доме, который располагается на земельном участке, то нередко возникают споры: включать или нет стоимость земельного участка в выкупную цену.
Если гражданин недоволен назначенной выкупной ценой, то он вправе оспаривать её в судебном порядке. Доказать недостоверность рыночной стоимости можно только при помощи судебной экспертизы. Но, к сожалению, судебная экспертиза не является панацеей. Бывают случаи, когда она показывает еще более низкую стоимость, чем ту, которую назначило государство или муниципалитет.
