Жилищное строительство с долевым финансовым участием будущих собственников квартир ведется давно и успешно во многих странах с развивающейся экономикой. Выгода от такой кооперации очевидна: застройщик имеет дополнительный источник финансирования, а частный инвестор (дольщик) по завершении стройки получает жилье по стоимости, существенно меньшей, чем продается аналогичный объект на местном рынке жилья. При этом дольщик рассчитывает на добросовестное выполнение строительной организацией условий договора долевого участия. Но в реальности иногда происходит наоборот. Число обманутых частных инвесторов в России довольно велико и продолжает расти. Государство на законодательном уровне вынуждено регулировать проблему страхования гражданской ответственности строительных компаний перед частными инвесторами.
Государственное регулирование долевого строительства
Строительство жилья с привлечением частных инвесторов на договорных отношениях долевого участия ведется в России согласно Закону №214-ФЗ от 30.12.2004 г., призванному обеспечивать финансовую безопасность участия дольщиков. Этот закон, во избежание перепродаж строящихся квартир, требует обязательной регистрации договоров ДУ в Росреестре (Федеральной Службе государственной регистрации, кадастра и картографии). После регистрации ДДУ гарантией выполнения договора застройщиком становится залог строящегося дома и участка земли под ним.
Дальнейшая практика показала, что нормы принятого закона недостаточно эффективно защищают интересы дольщиков. Поэтому законодатель внес существенные поправки в действующие правила, приняв закон №294 от 30.12.2012 г. Согласно принятым новациям с 01.01.2014 г. перед федеральной регистрацией договора ДУ застройщик должен принять дополнительные меры, обеспечивающие финансовую безопасность частного инвестора. Такой гарантией выполнения застройщиком своей стороны ДДУ, помимо залога, может выступать или поручительство банка, или страхование гражданской ответственности строительной компании. Нормы закона распространяются только на стройки, официально разрешенные после 01.01.2014 г. В законе №294 оговорены требования, которым должны соответствовать банк-поручитель или страховая компания. Договор страхования застройщик может оформить только со страховщиком, получившим соответствующую лицензию. Застраховать договор ДУ строительная организация может в обществе взаимного страхования застройщиков, предварительно вступив в него. Информацию о страховщике и условия договора застройщик должен предоставить дольщику.
Последние поправки в правила, регулирующие долевое строительство, были внесены после принятия закона №236-ФЗ от 13.07.2015 г, начавшего работать с октября того же года. Цель принятых изменений – усилить правовую защищенность дольщиков.
В частности, продажа строящегося жилья стала возможна только через специальный банковский счет по трехсторонним договорам между застройщиком, дольщиком и банком.
Повышены требования, предъявляемые к компаниям, страхующим выполнение обязательств застройщика перед дольщиком по ДДУ. Обязательный минимум собственных средств страховщика повышается с 0,4 до 1 млрд руб. Список таких страховых компаний публикуется на сайте Банка России.
Установлены новые правила создания обществ взаимного страхования (ОВС) застройщиков. В частности, изменен состав и численность участников обществ и предусмотрена возможность создания попечительского совета.
Объект страхования
Дольщик вкладывает в незавершенное строительство деньги, рассчитывая по завершению стройки получить свое жилье в полном согласии с предварительно заключенным ДДУ. Но существует риск возникновения ответственности застройщика при невыполнения им условий договора по передаче жилья дольщику. Имущественные интересы строительной компании, связанные с этим риском, являются объектом страхования.
Страховой случай
Факт частичного или полного несоблюдения застройщиком условий договора ДУ по передаче жилья дольщику признается страховым случаем. Этот факт должен быть подтвержден судебным решением о взыскании залога или решением арбитражного суда о банкротстве застройщика и начале конкурсного производства.
Страховой тариф
Определяется в годовых процентах от стоимости объекта. Базовый тариф корректируется повышающими и понижающими коэффициентами, зависящими от многих факторов (репутация застройщика и пр.). Страховая премия определяется согласно страховому тарифу в привязке к сроку действия договора.
Срок действия страхового договора
Заканчивается спустя два года после полного выполнения договора ДУ (передачи застройщиком построенного жилья дольщику). Весь этот период частный инвестор может получать деньги по страховому случаю.
Страховое возмещение
Страховщик выплачивает частному инвестору возмещение в сумме, зависящей от цены договора, но не ниже стоимости жилья, которое хотел получить дольщик. На сумму возмещения также влияет стоимость аналогичного жилья в конкретном регионе.
Возмещение по договору страховки не производится при:
пролонгации строительства;
приостановке строительства на неопределенный срок;
остановке строительства по решению власти;
судебном признании договора ДУ недействительным;
не целевой трате денег застройщиком;
предъявлении претензий к застройщику из-за низкого качества построенного жилья.
Контроль над соблюдением договоров
Контроль над работой застройщика осуществляется исполнительной властью в конкретном регионе. Законность деятельности страховых организаций контролируется Центробанком России.
Последние поправки в законодательстве имеют целью повышение безопасности участия частных инвесторов в строительстве жилья долевым способом. С другой стороны эти нововведения приведут к неизбежному уходу с рынка мелких застройщиков и страховых компаний, что чревато повышением цен на квартиры в новостройках.
Жилищное строительство с долевым финансовым участием будущих собственников квартир ведется давно и успешно во многих странах с развивающейся экономикой. Выгода от такой кооперации очевидна: застройщик имеет дополнительный источник финансирования, а частный инвестор (дольщик) по завершении стройки получает жилье по стоимости, существенно меньшей, чем продается аналогичный объект на местном рынке жилья. При этом дольщик рассчитывает на добросовестное выполнение строительной организацией условий договора долевого участия. Но в реальности иногда происходит наоборот. Число обманутых частных инвесторов в России довольно велико и продолжает расти. Государство на законодательном уровне вынуждено регулировать проблему страхования гражданской ответственности строительных компаний перед частными инвесторами.
Контроль над работой застройщика осуществляется исполнительной властью в конкретном регионе. Законность деятельности страховых организаций контролируется Центробанком России.
